Co se mění pro nájemníky i pronajímatele?
Od začátku roku 2026 vstoupily v platnost významné legislativní změny, které ovlivňují jak nájemníky, tak pronajímatele nemovitostí v České republice. Přinášíme vám přehledný průvodce nejdůležitějšími novinkami, které byste měli znát.
Zvýšení limitů pro drobné opravy. Větší náklady pro nájemníky
Jedna z nejvýznamnějších změn se týká finančních limitů pro drobné opravy, které hradí nájemce. Po více než deseti letech došlo k aktualizaci částek stanovených nařízením vlády č. 308/2015 Sb., a to v reakci na inflaci a růst cen.
Nové limity platné od 1. 1. 2026:
Limit na jednotlivou opravu:
- Dříve: 1 000 Kč
- Nově: 1 500 Kč
Za drobnou opravu se považuje oprava bytu nebo jeho vybavení, jejíž náklady nepřesáhnou 1 500 Kč. Pokud se provádí více souvisejících oprav na jedné věci, jejich cena se sčítá. Náklady na dopravu se do tohoto limitu nezapočítávají a hradí je vždy nájemce.
Roční maximální limit:
- Dříve: 100 Kč/m² podlahové plochy bytu
- Nově: 150 Kč/m² podlahové plochy bytu
Příklad: U bytu o velikosti 60 m² se roční maximální limit pro drobné opravy hrazené nájemcem zvyšuje z 6 000 Kč na 9 000 Kč. Po překročení této částky již další opravy hradí pronajímatel.
Co spadá pod drobné opravy?
Nájemce hradí například:
- Výměnu klik, zámků a kování na dveřích a oknech
- Opravu nebo výměnu elektrických zásuvek, vypínačů a žárovek
- Opravu kohoutků, sifonů a uzavíracích ventilů
- Výměnu nebo opravu těsnění u oken a dveří
- Opravu okenních rolet a žaluzií
- Drobné opravy spotřebičů patřících k bytu
- Opravu jednotlivých částí podlah a podlahových krytin
Co je běžná údržba?
Nájemce je zodpovědný také za běžnou údržbu, která zahrnuje:
- Malování a tapetování
- Opravy omítek
- Čištění podlah a obkladů
- Čištění odpadů
- Kontrolu a údržbu hlásiče kouře
- Kontrolu funkčnosti termostatických hlavic
Pro běžnou údržbu neplatí žádné finanční limity.
Rozkaz k vyklizení. Nový nástroj pro pronajímatele.
Od 1. ledna 2026 vstoupil v platnost nový institut rozkazu k vyklizení, který má výrazně urychlit proces vystěhování problémových nájemníků.
Jak rozkaz k vyklizení funguje?
Rozkaz k vyklizení je zvláštní forma soudního rozhodnutí vydávaného ve zkráceném řízení. Soud může vydat rozkaz bez nařízení jednání a bez slyšení bývalého nájemce, pokud jsou splněny zákonné podmínky.
Kdy lze rozkaz využít?
Institut se vztahuje pouze na případy, kdy:
- Mezi pronajímatelem a nájemcem existoval nájemní vztah
- Tento vztah již skončil (výpovědí, dohodou, uplynutím doby určité)
- Nájemce neoprávněně zůstává v bytě nebo domě
Pozor: Rozkaz k vyklizení nelze použít na vymáhání dlužného nájemného. To musí pronajímatel řešit samostatným řízením.
Podmínky pro vydání rozkazu
Pronajímatel musí soudu doložit:
- Vlastnictví nemovitosti (výpis z katastru nemovitostí)
- Ukončení nájemního vztahu (nájemní smlouva, výpověď, dohoda)
- Písemnou výzvu k vyklizení zaslanou bývalému nájemci alespoň 14 dní před podáním žaloby
- Doručení výzvy k vyklizení (doručenka)
Jak probíhá řízení?
- Podání návrhu. Pronajímatel podá návrh na vydání rozkazu k vyklizení k soudu
- Rozhodnutí soudu. Pokud soud shledá všechny podmínky splněné, vydá rozkaz k vyklizení
- Doručení rozkazu. V rozkazu soud uloží bývalému nájemci:
- Vyklidit byt do 15 dnů od doručení
- Zaplatit náklady řízení
- NEBO podat odpor ve stejné lhůtě
- Reakce nájemce:
- Pokud nájemce podá odpor. Rozkaz se zruší a zahájí se standardní soudní řízení
- Pokud nájemce odpor nepodá. Rozkaz nabude právní moci a stane se vykonatelným
- Pokud nájemce nesplní povinnost. Pronajímatel může podat exekuční návrh
Výhody a limity
Výhody pro pronajímatele:
- Výrazně rychlejší proces než standardní žaloba (týdny místo měsíců či let)
- Nižší náklady díky absenci jednání
- Efektivnější ochrana vlastnického práva
Omezení:
- Nájemce může podat odpor a proces se prodlouží
- Nelze využít, pokud probíhá řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi
- Nelze vydat, pokud není znám pobyt nájemce nebo má být doručeno do ciziny
- Nevztahuje se na podnájemní vztahy
Zvýšení normativního nájemného pro příjemce sociálních dávek
Od 1. ledna 2026 se zvýšilo normativní nájemné, které ovlivňuje výpočet tzv. superdávky (dávky státní sociální pomoci). Toto zvýšení se pohybuje mezi 5 % až 13 % pro běžné domácnosti a 4 % až 11 % pro zranitelné domácnosti.
Normativní nájemné určuje maximální hranici přiměřených nákladů na bydlení, které stát uznává při poskytování sociálních dávek.
Praktická doporučení
Pro nájemníky:
- Evidujte opravy. Pečlivě si uchovávejte všechny účtenky za drobné opravy
- Sledujte roční limit. Jakmile se přiblížíte k ročnímu limitu (150 Kč/m²), informujte pronajímatele
- Komunikujte s pronajímatelem. Při větších opravách je vždy lepší domluvit se předem
- Neodkládejte běžnou údržbu. Za škody způsobené zanedbáním údržby odpovídáte
Pro pronajímatele:
- Aktualizujte nájemní smlouvy. Pokud máte ve smlouvě nižší limity, novela se neuplatní automaticky
- Zahrňte odkaz na legislativu. V nových smlouvách odkazujte přímo na platnou právní úpravu
- Dokumentujte vše. Pečlivě archivujte nájemní smlouvy, výpovědi, doručenky a výzvy
- Využijte nové nástroje. Rozkaz k vyklizení může významně zkrátit proces vystěhování
- Prevence je klíčová. Prověřujte potenciální nájemníky v exekučních rejstřících
Nezměněná pravidla
I přes změny platí nadále řada důležitých pravidel:
Základní práva nájemníků:
- Právo chovat domácí zvířata (pokud neobtěžují okolí)
- Právo přijímat návštěvy
- Právo pracovat nebo podnikat v bytě (pokud to nezatěžuje okolí)
- Právo na trvalé bydliště v pronajatém bytě
- Ochrana při změně vlastníka nemovitosti – smlouva platí dál
Povinnosti pronajímatele:
- Udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání
- Hradit větší opravy
- Zajistit přívod vody, tepla a elektřiny
- Umožnit nájemci užívání bytu
Pamatujte, že!
Klíčem k bezproblémovému nájemnímu vztahu zůstává jasná komunikace mezi oběma stranami, pečlivá dokumentace a znalost vlastních práv a povinností. Pokud máte jakékoliv pochybnosti, doporučujeme konzultovat konkrétní situaci s právním odborníkem.
Odkud jsem čerpala:
Nařízení vlády č. 493/2025 Sb., kterým se mění nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Novela zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (§ 175a)
Občanský zákoník (§ 2235 – § 2301)
Tento článek má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství.
Potřebujete odbornou pomoc s prodejem či koupí nemovitosti?
Kontaktujte nás a my vám pomůžeme najít tu správnou cestu na dnešním realitním trhu.
Lucie Jakešová – VIVAFIN estate s.r.o.
