Rok 2026 vstupuje na realitní trh s jasným poselstvím. Ceny nemovitostí pokračují v růstu. Úrokové sazby hypoték se stabilizují a nabídka bytů stále nedokáže uspokojit silnou poptávku.
Po turbulentním období let 2022 a 2023 se trh ustálil v nové realitě, kde vlastní bydlení je pro mnohé stále složitěji dostupné.Co konkrétně čeká kupující, prodávající a investory v roce 2026?

Úrokové sazby hypoték. Končí pozvolný pokles?

Průměrná úroková sazba hypoték se v závěru roku 2025 ustálila na úrovni kolem 4,9 % ročně. Po třech letech postupného poklesu z historických maxim přes 6 % se nyní trh nachází v období stagnace. Nejnižší sazby aktuálně nabízí Fio banka (4,18 % u tříleté i pětileté fixace) a Moneta Money Bank (4,19 % u tříleté fixace). Pro srovnání, na konci roku 2024 byla průměrná sazba na úrovni 5,22 %. To znamená meziroční pokles pouze o tři desetiny procentního bodu.

Proč hypotéky nejsou levnější?

Klíčovým faktorem je vývoj úrokových swapů, ze kterých banky odvozují cenu hypoték. Tříleté swapy zdražily za poslední půlrok o přibližně 55 bazických bodů, zatímco hypoteční sazby klesly jen kosmeticky. Česká národní banka ponechává základní repo sazbu na 3,50 % a očekává se, že k výraznějším změnám nedojde ani v roce 2026. Podle analytiků může dojít maximálně k pohybu o 25 bazických bodů oběma směry. To znamená, že dramatické zlevnění hypoték nepřijde.

Průměrná úroková sazba hypotéky poslední 3 roky klesala. Dostala se z 5,97 % na současných 4,47 %, jenže setrvalý pokles pravděpodobně končí. V následujících měsících můžeme očekávat pozvolný růst. Banky totiž čelí rostoucím nákladům na zdroje financování. Tento rozpor mezi jejich náklady a stagnujícími sazbami je dlouhodobě neudržitelný.

Bilionová vlna refinancování.

Rok 2026 přinese zásadní výzvu pro stovky tisíc českých domácností. V příštích dvou letech se objem končících hypoték přiblíží hranici bilionu korun. Týká se to především klientů, kteří si sjednali tříleté fixace v roce 2023 a pětileté fixace v roce 2021, kdy byly úroky rekordně nízké kolem 2 %. Mnohé domácnosti čeká finanční šok. Jejich měsíční splátky mohou vzrůst o několik tisíc korun. Klient, který refinancuje z 2 % na současných 4,5–5 %, může očekávat nárůst měsíční splátky i o 30–40 %.

Zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky.

Od dubna 2026 vstupuje v platnost nové doporučení ČNB pro investiční hypotéky. Banky budou doporučovat limity LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) na 70 % a DTI (poměr dluhu k příjmu) na úrovni 7. To znamená přísnější podmínky pro ty, kdo kupují třetí a další nemovitost. Investoři budou muset dodat více vlastních prostředků a tato změna může v segmentu menších bytů určených k pronájmu částečně ochladit poptávku. Pro hypotéky na vlastní bydlení se však podmínky nemění.

Vývoj cen nemovitostí. Nová maxima a rekordní růst.

Rok 2025 byl pro český realitní trh výjimečný. Ceny bytů rostly dvouciferným tempem, což překvapilo i zkušené odborníky. Ano, je to tak. Kdo koupil, neprohloupil 🙂 Starší byty podražily o 15–20 % podle lokality. Novostavby zdražily téměř o 15 %. Rodinné domy včetně chat a chalup o 10 %. Průměrná cena nového bytu v Praze se vyšplhala k 170 tisícům korun za metr čtvereční a nabídkové ceny starších bytů se blíží ke 150 tisícům korun za metr čtvereční. Je jen otázkou času, kdy padne psychologická hranice 200 tisíc korun za metr čtvereční u novostaveb.

Regionální rozdíly se prohlubují.

Nejrychlejší růst cen v říjnu 2025 zaznamenala Jihlava (+4,7 % na 64 766 Kč/m²), Ostrava (+4,3 % na 68 383 Kč/m²) a Ústí nad Labem (+3,7 % na 43 600 Kč/m²). Naopak pokles byl patrný v Hradci Králové, Karlových Varech a Olomouci. Praha (+1,7 % na 147 896 Kč/m²) a Brno (+0,9 % na 118 537 Kč/m²) zaznamenaly stabilní, ale pomalejší růst. To naznačuje určitou cenovou stagnaci po předchozích měsících prudkého růstu.

Prognóza na rok 2026.

Můžeme předpokládat, že ceny nemovitostí budou v roce 2026 dále růst. Myslím, že tím se zvýší zájem o bydlení v přilehlých městech s příznivějšími cenami. Ceny bytů i domů v roce 2025 dosáhly nového maxima. Trend růstu bude v roce 2026 pokračovat. Nabídka nových bytů poroste omezeně. V atraktivních lokalitách lze dál čekat tlak na růst cen i rychlé prodeje.

Důvody pokračujícího růstu cen

Za pokračujícím růstem cen stojí především strukturální nedostatek bytů. Nabídka nových bytů se v posledních letech pohybovala blízko úrovně z roku 2010, což je výrazně pod potřebou trhu. Počet dokončených bytů v prvním pololetí 2024 meziročně poklesl o 2 %. Počet zahájených bytů o 5 %. Navíc největší developer Central Group oznámil odložení o rok zahájení všech svých nových projektů. Přibližně 1000 bytů. Poptávka i tak zůstává vysoká, podporovaná stabilizací spotřebitelské nálady a očekáváním budoucího zhodnocování nemovitostí.

Nabídka nemovitostí. Kritický nedostatek pokračuje.

Český realitní trh zápasí s dlouhodobým a narůstajícím problémem. Nedostatkem bytů k prodeji i pronájmu. Zatímco poptávka po rezidenčních nemovitostech roste již páté čtvrtletí v řadě, nabídková strana vykazuje značnou strnulost. Počet prodaných bytů v prvním pololetí 2024 meziročně vzrostl o 13 % a pohyboval se v blízkosti úspěšného roku 2021. Jenže počty dostupných nových bytů na trhu klesají a počty dokončených bytů jsou pod dlouhodobým průměrem.

Developerská výstavba a její limity.

Developerské společnosti plánují v roce 2026 zvýšit objem nové výstavby. Nabídka nových bytů by měla růst v Praze i regionech v každém pololetí zhruba o 2 %. To je však relativně mírný nárůst. Zdaleka nepokryje rostoucí poptávku. Celkem 86 % developerských firem očekává růst poptávky a 90 % předpokládá další zdražování.

I přes tyto plány poptávka domácností i investorů stále výrazně převyšuje možnosti trhu. Nedostatek bytů se proto nezmírňuje tak rychle, jak by si lidé přáli. To je realita, kterou pociťují nejen kupující při hledání dostupného bydlení, ale i samotní developeři, kteří čelí složitým povolovacím procesům a narůstajícím vstupním nákladům.

Co mizí z nabídky nejrychleji?

Nejrychleji z nabídky mizí byty menších dispozic, především 1+kk a 2+kk. Zůstávají nejdostupnější volbou jak pro vlastní bydlení, tak pro investory. Kupující jsou výrazně citlivější na cenu, lokalitu i kvalitu projektu. V rámci Prahy se nyní pozornost developerů i kupujících obrací na Prahu 9, která má příznivější ceny nových bytů a zároveň dostupnou infrastrukturu.

Nájemní bydlení, růst cen a nová segmentace.

Nájemní trh v Česku vstupuje do roku 2026 ve velmi napjaté kondici. Nabídka bytů zůstává omezená, zatímco poptávka po nájemním bydlení je dlouhodobě vysoká. Očekávat můžeme růst nájmů o 7–10 %. Největší developer  ještě k tomu oznámil, že zpomalí výstavbu. To je prekérka pro všechny. Nabídce to rozhodně nepomůže, protože poptávka bude dále sílit.

Nájemní trh pravděpodobně čekají největší změny od doby, kdy jeho zásadní část držela v ruce města. Dojde k výraznějšímu rozdělení nájmů na „prémiové a běžné“. Ceny rekonstruovaných bytů v dobrých lokalitách tak budou ještě rychleji utíkat zbytku trhu, a to i v krajských městech. Pro nájemníky to znamená vyšší tlak na rozpočty a menší flexibilitu při stěhování.

Nájemní bydlení se tak stává nutností, nikoli volbou. Aprávě to bude zásadní téma dalších let. Pro mnoho mladých lidí a rodin se vlastní bydlení vzdaluje a nájemní segment se stává dlouhodobým řešením, což klade tlak na dostupnost a kvalitu nájemních bytů.

Co to znamená pro účastníky trhu?

Pro kupující

Kupující by si měli uvědomit, že čekání na výrazný pokles cen nebo hypotečních sazeb je pravděpodobně nerealistické. Experti jsou jednomyslní. Ceny nemovitostí budou i nadále růst. Byť pomalejším tempem než v roce 2025. Kdo má stabilní příjem a dostatečnou úsporu na vlastní podíl (ideálně 20–30 % hodnoty nemovitosti), měl by zvážit nákup již nyní. Odklad může znamenat ještě vyšší ceny a pokračující nedostupnost bydlení.

Pro ty, kdo čelí refinancování, je klíčové začít jednat s bankami s předstihem. Ideálně 3–6 měsíců před koncem fixace. Srovnání nabídek více bank může ušetřit desetitisíce korun ročně.

Pro prodávající

Pro prodávající je rok 2026 příznivý. Vysoká poptávka a omezená nabídka vytvářejí prostředí, kde kvalitní nemovitosti v dobrých lokalitách nacházejí kupce relativně rychle. Nicméně zkušenost posledních let ukazuje, že jakákoliv pozitivní situace může být rychle přerušena neočekávanými událostmi. Proto je rozumné využít současných příznivějších podmínek a nespoléhat na to, že tento trend vydrží i v dlouhodobějším horizontu.

Pro investory

Investoři budou v roce 2026 na trhu aktivní. Také ale více selektivní. Zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky od dubna 2026 donutí investory přemýšlet pečlivěji o lokalitě, typu nemovitosti a výši vlastního kapitálu. Zájem se bude soustředit na menší byty v dobrých lokalitách s vysokým potenciálem nájemního výnosu. Celkem 71 % developerů nezaznamenává pokles zájmu investorů. Dalších 25 % vnímá jen mírné zpomalení.

Trh zůstává pod tlakem

Český realitní trh v roce 2026 vstupuje do fáze, kterou lze charakterizovat jako „novou normalitu“. Úrokové sazby hypoték se stabilizovaly kolem 5 % a výrazný pokles v dohledné době nepřijde. Ceny nemovitostí budou pokračovat v růstu tempem 5–10 % ročně, což je sice pomalejší než v roce 2025, ale stále výrazně nad mírou inflace. Nabídka bytů zůstává kriticky nízká a developeři, i přes plánované navýšení výstavby, nedokážou uspokojit silnou poptávku.

Pro běžné domácnosti to znamená, že dostupnost vlastního bydlení se dále vzdaluje. Podle společnosti Deloitte si na bydlení musí Češi našetřit 13,3 hrubých ročních platů, což je nejvíce ze všech evropských zemí. Experty se shodují, že dostupnější bydlení může přinést jedině výrazný růst mezd, protože nominální ceny nemovitostí se snižovat příliš nebudou.

Rok 2026 proto nebude o zásadním obratu, ale o přizpůsobení se realitě. Kdo má možnost vstoupit na trh nyní, měl by to zvážit. Kdo refinancuje hypotéku, měl by počítat s vyššími splátkami. A kdo prodává, měl by využít příznivého prostředí, dokud trvá. Na návrat k extrémně levným hypotékám můžeme zapomenout. Výsledkem je spíše normální úrokový režim. Sazby, které nejsou likvidačně vysoké, ale zároveň vedou klienty k obezřetnějšímu plánování zadlužení.

***

Potřebujete odbornou pomoc s prodejem či koupí nemovitosti?
Kontaktujte nás a my vám pomůžeme najít tu správnou cestu na dnešním realitním trhu.
Lucie Jakešová – VIVAFIN estate s.r.o.