Od dubna 2026 se zpřísňují podmínky pro investiční hypotéky. Co to znamená pro vás?

Česká národní banka zatahuje za brzdu. Od 1. dubna 2026 platí nová pravidla pro investiční hypotéky. Pokud plánujete koupit další nemovitost, je nejvyšší čas se připravit.

Co se vlastně mění?

Na konci roku 2025 vydala Česká národní banka (ČNB) doporučení bankám, aby od dubna 2026 zpřísnily podmínky pro poskytování hypoték na investiční nemovitosti. Nejde o zákon, ale o tzv. makroobezřetnostní opatření. Zkušenosti ukazují, že banky taková doporučení téměř vždy do praxe promítají.

Změny se točí kolem dvou klíčových ukazatelů:

LTV (Loan-to-Value). Kolik vám banka půjčí z ceny nemovitosti

Dosud banky poskytovaly investiční hypotéky s LTV až 80 %. Od dubna 2026 bude strop snížen na 70 %. Jinými slovy: minimálně 30 % ceny nemovitosti musíte zaplatit z vlastní kapsy.
V praxi to vypadá takto: kupujete investiční byt za 5 milionů korun. Dnes vám banka půjčí až 4 miliony. Po dubnu jen 3,5 milionu. Na stůl tak musíte přiložit o půl milionu víc, než jste možná počítali.

DTI (Debt-to-Income). Kolik si celkem smíte dlužit

Celkové zadlužení žadatele (všechny úvěry dohromady, včetně nové hypotéky) nesmí překročit sedminásobek ročního čistého příjmu. Dosud bylo doporučení osminásobek. Pokud tedy vyděláváte 70 000 Kč čistého měsíčně, váš roční příjem činí 840 000 Kč a celkový dluh nesmí překročit 5,88 milionu korun. Kdo již jednu nebo dvě hypotéky splácí, nemusí se do tohoto limitu prostě vejít.

Na koho se změny vztahují?

Tohle je důležité pochopit správně. Nová pravidla nemíří na lidi kupující si vlastní bydlení.
Podmínky pro první a druhou hypotéku na vlastní domov zůstávají beze změny, včetně zvýhodněného LTV 90 % pro žadatele mladší 36 let.

Zpřísnění se týká investičních hypoték, které ČNB definuje jako:

• hypotéku na třetí a každou další nemovitost v pořadí, bez ohledu na účel,
• hypotéku na nemovitost určenou k pronájmu, i kdyby šlo teprve o druhou nemovitost.

Pozor na jeden méně zřejmý případ. Pokud vaše domácnost již vlastní dvě nemovitosti (například vy máte byt a partner dům), každá další hypotéka automaticky spadá do kategorie investičních úvěrů.
Dotkne se to tedy i rodin, které si neříkají „investoři“, ale chtějí třeba pořídit byt pro dospívající děti nebo pro rodiče.

Proč to ČNB dělá?

Centrální banka reaguje na konkrétní čísla. Ceny obytných nemovitostí v Česku rostou dvouciferným tempem, aktivita na hypotečním trhu přesahuje dlouhodobé průměry a přibývá čistě investičních nákupů bytů, které po koupi zůstávají prázdné a nevytvářejí žádný příjem.

Investiční hypotéka je ze své podstaty rizikovější než ta na vlastní bydlení. Rodina, která si koupila dům pro sebe, bude ze všech sil bojovat o to, aby o něj nepřišla.
Investor, jehož byt nevynáší nebo jehož hodnota klesla, má ke splacení dluhu mnohem slabší motivaci.
ČNB chce snížit pravděpodobnost, že by případný výkyv na trhu způsobil vlnu nucených prodejů a destabilizoval celý bankovní sektor.

Odhady ČNB hovoří o tom, že nová pravidla se přímo dotknou přibližně 7,5–9 % objemu nově poskytovaných hypoték.
Nejde tedy o plošný zásah, ale o cílený signál směrem k investorům využívajícím vysokou finanční páku.

Co to znamená v praxi?

Pokud kupujete první nebo druhé bydlení pro sebe, klid, vás se změny netýkají.

Pokud plánujete investiční nákup, připravte si výrazně více hotovosti. Minimálně 30 % z ceny nemovitosti. Zároveň si poctivě spočítejte, zda vaše celkové zadlužení nepřekročí sedminásobek ročního příjmu. Při koupi průměrného investičního bytu 1+kk v Praze za 6 milionů korun to znamená vlastní zdroje minimálně 1,8 milionu korun.

Pokud máte hypotéku v plánu na brzkou budoucnost, ZAVOLEJTE. Můžeme využít možnosti sjednat předschválenou hypotéku ještě před 1. dubnem 2026. Podmínky lze takto zafixovat předem a na výběr vhodné nemovitosti pak mít až tři roky. 

Jak to tedy bude? Konec éry snadného nákupu bytů na dluh?

Popravdě, nová pravidla nejsou revoluce, ale evoluce. ČNB nechce zastavit realitní trh. Chce ho zbavit těch nejriskantnějších transakcí. Pro zodpovědné investory s dostatečným kapitálem zůstávají dveře otevřené. Pro ty, kteří stavěli svou strategii na maximálním využití cizích peněz, ale přijde zásadní přehodnocení.

Jedno je jisté. Od 1.4. 2026 bude investování do nemovitostí více sportem pro připravené. Pro většinu se ale nic nemění.

Potřebujete odbornou pomoc s hypotékou?
Kontaktujte nás a my vám pomůžeme najít tu správnou cestu na dnešním realitním trhu.
Lucie Jakešová – VIVAFIN estate s.r.o.